Как содержать общее имущество в многоквартирном доме

В многоквартирном доме у жильцов, помимо квартир или кладовок, есть еще и общее имущество: лестничные пролеты, лифты, подвалы, чердаки, площадки. Это имущество тоже нужно содержать. Кто должен это делать, сколько это стоит для жильцов и как снизить расходы — рассказали в статье.

Что относят к общему имуществу многоквартирного дома

Общим имуществом в многоквартирном доме (МКД) называют всё имущество дома, которое не является индивидуальной собственностью и призвано обслуживать две и более квартиры. Содержание жилого помещения невозможно представить без использования общего имущества.

К общему имуществу относят:

• крыши, чердаки, подвалы;
• несущие и ненесущие конструкции;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры;
• придомовые земельные участки.

Перечень общедомового имущества, который приводится в нормативных актах, неисчерпывающий. Чтобы определить, является ли имущество общим в МКД, достаточно определить круг лиц, чьи потребности оно призвано удовлетворять. Если таких лиц теоретически два и больше, то имущество смело можно признать общим.

Кто должен следить за общедомовым имуществом

По общему правилу содержание жилого помещения является заботой его собственника. А бремя содержания общего имущества возлагается на всех его собственников, то есть собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 210 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ).

Все собственники жилья обладают долей в праве собственности на общедомовое имущество в силу положений Гражданского кодекса. Нельзя отказаться от этого права без отказа от права собственности на само жилое помещение. Также невозможно выделить в натуре долю общедомового имущества в многоквартирном доме. Уменьшить плату за содержание общедомового имущества, отказавшись от права собственности на лифт, который не находится в вашем подъезде, не получится (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Отношения по содержанию имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме регулируются правилами содержания общего имущества. Указанные правила описывают способы управления МКД. К ним относятся:

1) непосредственное управление собственниками;

2) создание товарищества собственников жилья (ТСЖ);

3) управление застройщиком;

4) управление лицом, принявшим помещение от застройщика по передаточному акту.

При каждом из указанных способов допустимо заключить договор с управляющей компанией для непосредственного оказания услуг по управлению общим имуществом.

Как заключить договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с управляющей компанией

По закону деятельность управляющих компаний является лицензированной, при этом ТСЖ или кооператив не обязаны иметь лицензии. Поэтому, подбирая управляющую компанию (далее — УК), необходимо обратить внимание на наличие лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Для утверждения конкретной УК и способа управления МКД необходимо провести общее собрание собственников жилья. Собственники должны проводить собрание не реже одного раза в год. Максимальное количество внеочередных собраний не установлено. Соответственно вопрос об утверждении УК может быть внесен в повестку на любом из собраний (ч. 1, пп. 4, 4.7 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161,ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Решения по вопросу выбора способа управления МКД и управляющей организации принимаются более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. При этом весомость голоса каждого собственника может отличаться в зависимости от размера доли в праве на общее имущество. Количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения или нескольких помещений в МКД, пропорционально площади помещения, принадлежащего указанному собственнику на праве собственности (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, Письмо Минстроя России от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04).

После утверждения УК на общем собрании с каждым из собственников заключается договор управления на условиях, которые определены в решении общего собрания. Определение договора управления установлено в Жилищном кодексе (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). При этом, даже если собственник квартиры не будет подписывать бумажную версию договора, оплата всё равно должна производиться им своевременно и является его обязанностью согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. По общему правилу управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ). Таким образом, подписание договора вовсе не обязательно для его заключения после утверждения на общем собрании собственников жилья.

Что входит в содержание жилого дома

Согласно закону содержание жилого дома предполагает комплекс работ и услуг, которые направлены на создание необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности жилого дома:

• техническая эксплуатация;
• санитарное обслуживание;
• текущий и капитальный ремонт.

Рассматриваемое понятие включает также и содержание общедомового имущества (Методические рекомендации, утвержденные Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 № 8).

Подобно тому, как содержание жилья требует внимания его собственника, содержание жилого дома требует внимания всех его собственников. Учитывая множественность собственников и множественность их представлений о том, что нужно для дома, законодатель ввел перечень мероприятий, которые обязательно производятся.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в надлежащем состоянии (п. 10 Правил № 491).

Обслуживание общего имущества включает:
1) профилактический осмотр;

2) обеспечение готовности инженерных электрических систем для непосредственного электроснабжения;

3) поддержание микроклимата общих помещений;

4) уборка и санитарно-гигиеническая очистка;

5) сбор и вывоз жидких бытовых отходов;

6) организация мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передача в специализированные организации;

7) работы по содержанию мест накопления твердых коммунальных отходов;

8) осуществление пожарной безопасности;

9) содержание и уход за элементами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (в том числе элементы озеленения);

10) текущий и капитальный ремонт;

11) повышение энергетической эффективности;

12) установка и ввод в эксплуатацию общедомовых счетчиков;

13) приобретение коммунальных услуг для содержания общедомового имущества.

Кроме самого обслуживания, управляющие организации обязаны следить за тем, чтобы сами жители соблюдали правила пользования общедомовой собственностью.

Как узнать цену содержания общедомового имущества

Как правило, стоимость рассчитывается за календарный год и делится на количество всех собственников в многоквартирном доме, после этого делится еще на 12 месяцев. Также на фактический размер оплаты влияет размер доли в праве на общее имущество, который прямо пропорционален размеру площади квартиры (ЖК РФ). Размер оплаты рассчитывается умножением ставки тарифа на соответствующую площадь.

Получившуюся сумму вы можете увидеть в квитанции ЖКХ в графе «Ремонт и содержание общедомового имущества».

Об этом сказано в ч. 1 ст. 37, ч. 2 ст. 156 ЖК РФ, а также см. Определение ВАС РФ от 29.10.2012 № ВАС-13649/12 по делу № А40-115461/10-8-1028, Определение ВС РФ от 25.09.2018 № 305-ЭС18-13931 по делу № А40-192998/2017.

Чтобы контролировать стоимость содержания общедомового имущества, граждане вправе запрашивать у управляющих организаций информацию о расценках, а те, в свою очередь, обязаны эту информацию представить. Сведения о ценах, установленных на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, по общему правилу также размещается в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) (п. 30 ч. 1 ст. 6 Закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ).

Как снизить размер платежа за содержание общего имущества

Если размер платежа за содержание общедомового имущества кажется завышенным, собственники могут попытаться его снизить. К примеру, для этого можно отказаться от каких-то услуг или найти исполнителя с более выгодными условиями.

Отказаться от предоставления услуг персонально, то есть только в отношении своей квартиры, не получится. Этому есть логическое объяснение, поскольку проконтролировать «неиспользование» такой услуги невозможно. Если в вашем доме есть консьерж, услуги которого вам неинтересны, необходимо договориться на общем собрании со всеми собственниками, чтобы отказаться от этой услуги и, как следствие, снизить размер оплаты.

Полезные материалы по теме