Купля-продажа недвижимости: риски при сделке

В статье рассказали, на что обратить внимание, когда уже выбрали квартиру или дом и осталось оформить сделку. Узнаете, какие документы понадобятся для сделки и что обязательно нужно включить в договор купли-продажи. Скачаете готовые образцы договоров для разных ситуаций.

Получите ответы на актуальные вопросы и пошаговый алгоритм действий в житейских вопросах

Какие документы проверить перед сделкой с недвижимостью

Прежде чем заключать сделку, проверьте документы, перечисленные ниже.

Выписка из ЕГРН. По ней можно понять, есть ли обременение или ограничения на интересующую вас недвижимость.

В Росреестре рассказали об изменениях в выписках из ЕГРН

Ситуация: Как гражданину получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости

Техническая документация. Это техпаспорт, техплан. По данным документам можно определить, есть ли незаконные перепланировки в квартире или доме. За самовольную перепланировку жилого помещения в многоквартирном доме могут выписать штраф, лишить права собственности на помещение и обязать привести помещение в прежнее состояние.

Ситуация: Какая ответственность предусмотрена за самовольную перепланировку жилого помещения

Готовое решение: Как согласовать переустройство и (или) перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме

Выписка из домовой книги. По ней можно выявить скрытых зарегистрированных жильцов. Это поможет избежать ситуации, когда спустя несколько лет в квартиру могут заявиться родственники бывших жильцов. Например, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и еще в ряде обстоятельств.

Выписку из домовой книги берут из паспортного стола. Существуют два вида выписки: расширенная и обычная. Вам нужна расширенная выписка. В ней отслеживается, кто, когда и куда выселялся. Обычную выписку заказывайте только на момент сделки или после ее регистрации. Ею подтвердите, что бывшие собственники выписались из проданной вам недвижимости.

Какие документы обязательны для сделки

Для сделки вам понадобятся:

• паспорт собственника квартиры;
• техническая документация (кадастровый паспорт);
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.

В зависимости от ситуации могут понадобиться и другие документы. Например, при сделке с несовершеннолетними собственниками – разрешение органов опеки; если квартиру продают в браке – разрешение супруга на продажу (ст. 244 ГК РФ).

Образцы документов под вашу ситуацию

В чем особенность купли-продажи квартиры в долевой собственности

Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности необходимо заключать через нотариуса. Для совместной собственности такого требования нет — достаточно простой письменной формы.

Если объект купли-продажи – доля, обязательное нотариальное удостоверение не нужно. При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо обязательно известить всех остальных собственников долей (ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Готовое решение: Какие сделки требуют нотариального удостоверения

Совет

Рекомендуем оформить устную договоренность в виде предварительного договора. Предварительный договор всегда заключают в той форме, которая предусмотрена для основного договора. Это нужно, чтобы не забыть об изначальных договоренностях. А в случае ипотеки предварительный договор запросит банк.

Готовое решение: Что такое предварительный договор и как его заключить

Форма: Предварительный договор купли-продажи квартиры (покупатель – физическое лицо)

Как составить договор купли-продажи

Договор купли-продажи недвижимости нужно составить в письменной форме. Обе стороны ставят свои подписи. Также в договоре обязательно прописывать предмет, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением. Это существенные условия договора, без которых он будет считаться незаключенным.

Обязательное внимание уделите пункту расчета денежных средств и зарегистрированным лицам в квартире. При условии, что они выпишутся после регистрации прав собственности, обязательно укажите срок, но рекомендуем выписаться до сделки (ст. 554 ГК РФ).

Подробно об условиях договора купли-продажи недвижимости читайте в материалах КонсультантПлюс:

Готовое решение: Какие условия договора купли-продажи недвижимого имущества признаются существенными

Лучше используйте безналичный расчет. Это поможет избежать рисков с фальшивыми купюрами и будет доказательством из банка о переводе суммы.

Договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества. Создание и экспертиза в Конструкторе договоров

Когда договор признают незаключенным

Обычно договоры считаются незаключенными из-за того, что в них не согласованы существенные условия или со стороны одного из контрагентов договор подписало неуполномоченное лицо. Если у вас с контрагентом возник спор из договора, который вы считаете незаключенным, сделайте соответствующее заявление в суде, например, в виде встречного иска или отзыва на иск из договора. Однако вам будет трудно убедить суд в обоснованности вашего требования. Как правило, он будет стремиться сохранить договор. Если вы принимали исполнение или сами исполняли договор, суд, скорее всего, отклонит ваше требование.

Готовое решение: В каких случаях договор можно признать незаключенным и как это сделать

Готовые формы договоров купли-продажи недвижимости

Форма: Договор купли-продажи квартиры

Форма: Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами

Форма: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним

Форма: Договор купли-продажи квартиры с обременением

Форма: Договор купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями

Форма: Договор купли-продажи квартиры в долевую собственность

Форма: Договор купли-продажи квартиры в совместную собственность

Форма: Договор купли-продажи квартиры с использованием аккредитива

Форма: Договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа

Форма: Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

Форма: Договор купли-продажи жилого помещения с условием пожизненного проживания

Форма: Договор купли-продажи квартиры между юридическими лицами

Форма: Договор купли-продажи квартиры с долей, принадлежащей несовершеннолетнему

Форма: Договор купли-продажи квартиры с использованием жилищного сертификата

Форма: Договор купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой

Форма: Договор купли-продажи жилого помещения с использованием материнского (семейного) капитала

Форма: Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами по доверенности