Как заключить договор строительного подряда: дополнительные условия

Это вторая статья о договоре строительного подряда, о существенных условиях читайте здесь.

Как прописать срок действия договора

Это условие определяет, когда договор вступает в силу и когда его действие заканчивается. Если стороны специально этот срок не обговорили, договор действует до момента исполнения обязательств (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Но даже если срок действия договора прописан, то с его окончанием не все обязательства прекращаются. Так, нарушитель по-прежнему должен будет уплатить неустойку. В договоре может быть условие о том, что неустойка после окончания срока действия договора не начисляется. На практике такое условие встречается редко, так как может быть невыгодно сторонам (п. 68 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Пример

Срок оплаты по договору в ноябре, срок действия договора до декабря. Подрядчику не заплатили, и он идет в суд в июле следующего года за взысканием долга и неустойки.

Если в договоре есть условие о том, что все обязательства прекращаются после истечения срока действия договора, то неустойку он взыщет только по декабрь, то есть до того момента, как договор прекратил действовать.

Если в договоре такого условия нет, то подрядчик взыщет неустойку и за пределами действия договора, то есть после декабря. В том числе он может заявить неустойку до того момента, пока заказчик фактически не оплатит работы.

Как указать порядок оплаты по договору

Для того чтобы согласовать это условие, укажите в договоре:

• срок и порядок оплаты. Это может быть предоплата, постоплата, оплата по частям и т. д.;
• когда обязанность заказчика считается исполненной (например, момент поступления денег на расчетный счет подрядчика);
• форму расчетов.

В договоры строительного подряда часто включают условие о том, что оплата будет после поступления денег от третьего лица. Это разрешено (вопрос 2 Обзора ВС РФ № 2, 2017). Такое условие выгодно для заказчика, но крайне неудобно для подрядчика.

Распространенная ситуация: заказчик затягивает с оплатой, потому что по договору он должен перечислить деньги только после генподрядчика. У подрядчика есть аргумент для такой ситуации: можно уточнить, делал ли сам заказчик какие-либо попытки по возврату долга. Писал ли претензии, пошел ли в суд, включился ли в требования кредиторов, если его должник ушел в банкротство.

Пример

Стороны заключили договор субподряда, условия такие: субподрядчик получает оплату только после того, как подрядчик сам получит деньги от заказчика. Работы были выполнены, стороны в 2021 году подписали акт без замечаний. До 2023 года оплаты не было. Субподрядчик написал претензию, но досудебный порядок не помог, и он обратился в суд.

Позиция суда

Суд поддержал субподрядчика. У подрядчика было более чем достаточно времени для того, чтобы получить оплату от заказчика или попытаться взыскать ее в суде. При этом никаких действий ответчик не предпринял. В 2023 году разумные сроки ожидания явно истекли, оплату уже нужно произвести.

Суд отметил, что в такой ситуации другой подход просто невозможен. Ответчик, настаивая, что он не получил оплату и платить не будет, может откладывать платеж до бесконечности. А это просто превращает договор в безвозмездный. В итоге подрядчик проиграл дело и был вынужден отдать долг субподрядчику.

Постановление Девятого ААС от 26.03.2024 № 09АП-11024/2024

Как обговорить качество работ

Чтобы согласовать это условие, укажите, какие требования по качеству предъявляются к работам. Но даже если ничего не указать, будут работать обязательные нормы и правила, которые применяются к строительным работам. Кроме того, требования к качеству могут исходить из закона (п. 1 ст. 754 ГК РФ, п. 2 ст. 721 ГК РФ). Например, работы признают некачественными, если их результат не соответствует СНиП или ГОСТ.

Пример

По договору подрядчик должен был оштукатурить внутренние стены здания. Работу он выполнил, но оплату не получил и пошел в суд. Заказчик заявил, что результат работ не соответствует строительным нормам, соответственно, он некачественный. А еще подал встречный иск о взыскании неустойки за нарушенные сроки.

Позиция суда

Суд согласился с тем, что заказчик не должен оплачивать работу. Экспертиза показала, что штукатурку нанесли некачественно, с нарушением строительных норм. По факту помещение нельзя было нормально эксплуатировать.

А вот встречный иск суд удовлетворил. Работы действительно не были выполнены в срок, поэтому с подрядчика взыскали неустойку.

Постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2023 № Ф03-733/2023

Как установить гарантийный срок

Единого гарантийного срока по договору строительного подряда нет. Его можно закрепить в договоре, но иногда он прямо прописан в законе (п. 1 ст. 722 ГК РФ). Всё зависит от вида работ. Например, минимальные сроки гарантии на дом, который строили за счет средств дольщиков, — 5 лет (ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Рекомендуем прописать особый гарантийный срок на отдельные виды работ. Пример с тем же долевым строительством. Минимальный гарантийный срок на сам объект — 5 лет, а на системы отопления, водоснабжения, канализации, электросети и другое оборудование — 3 года (ч. 5.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве). В договоре это нужно конкретизировать. Если просто прописать «гарантийный срок 5 лет», такой срок будет действовать для всех видов работ.

Предусмотрите в договоре условие о том, может ли заказчик самостоятельно устранить недостатки, а затем потребовать от подрядчика возместить затраты. Если в договоре этого нет, то компенсировать свои расходы заказчик не сможет (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 № 13765/10).

Как согласовать порядок выполнения строительных работ

Вы можете согласовать в договоре:

1. В каком порядке выполняются работы. В том числе:

• по каким технологиям работает подрядчик;
• как он использует оборудование в процессе работы;
• в каком режиме работает.

Если в договоре таких условий нет, то порядок определяет подрядчик самостоятельно. Конечно, когда какие-то моменты прописаны в законе или строительных нормах, их обязательно выполняют (ст. 754 ГК РФ).

2. Можно ли привлекать субподрядчиков. Если для заказчика важно, чтобы подрядчик выполнил работы сам, не привлекая третьих лиц, на это нужно указать в договоре. Также можно закрепить, что привлечение субподрядчиков нужно согласовать с заказчиком.

Если не прописать условия о субподряде вообще, подрядчик сможет абсолютно свободно и по своему выбору привлекать субподрядчиков (ст. 706 ГК РФ).

3. Как заказчик контролирует работы. Заказчик может контролировать работы сам или привлечь инженера либо инженерную организацию. В таком случае конкретизируйте в договоре их функции по контролю.

Важно

Заказчик всегда вправе контролировать ход и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика. Если ограничить или запретить это право в договоре, такое условие могут признать недействительным (ст. 748, ст. 168 ГК РФ).

Если идет капитальный ремонт объекта, строительный контроль обязателен. Есть утвержденный порядок такого контроля, а детализировать свои обязательства можно в договоре (ст. 53 ГрК РФ, Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468).

Как закрепить приемку работ

Если такой порядок не согласован, то приемка происходит по обязательным правилам и процедурам, закрепленным в законе. Соответственно, могут возникнуть спорные ситуации.

Объединили в таблицу все моменты по приемке, которые желательно прописать в договоре.

Как согласовать приемку работ в договоре строительного подряда

Подробнее о том, как организовать приемку работ, читайте в Готовом решении КонсультантПлюс.

Как прописать ответственность сторон

На практике ответственность в договоре чаще всего закрепляют в виде неустойки, штрафов или пеней (ст. 330 ГК РФ). Ответственность можно предусмотреть за любое нарушение обязательств. Обычно это сроки оплаты или сроки выполнения работ. Но могут быть и другие варианты, например за нарушение техники безопасности строительных работ.

Пример

В договоре строительного подряда было прописано, что генподрядчик при строительстве дома обязан соблюдать правила безопасности и охраны труда. Если эти правила нарушаются, он должен заплатить штраф, причем застройщик может удержать сумму штрафа из оплаты.

Застройщик нашел нарушения, начислил штраф и удержал его из платежа за работы. Генподрядчик с этим не согласился и потребовал вернуть неосновательное обогащение.

Позиция суда

Три инстанции иск удовлетворили. В решениях было отмечено, что за такие нарушения штрафуют госорганы, а генподрядчик штрафовать за административные правонарушения не может. Кроме того, самого генподрядчика никто за такие нарушения не штрафовал.

Верховный Суд с такой позицией не согласился. Застройщик не взял на себя функции госоргана, а применил договорную ответственность. Нарушения, за которые налагаются штрафы, прописаны в договоре. К ним относится и несоблюдение правил безопасности. Соответственно, штраф этот не административный, а договорный, и его удержали из оплаты правомерно.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 07.06.2022 № 305-ЭС22-227

Неустойку в договоре можно ограничить определенной суммой или процентом от договора. Если такого ограничения нет, суд всё равно может ее уменьшить, если посчитает неустойку слишком большой (ст. 333 ГК РФ). При этом заранее трудно угадать, уменьшит ли суд конкретную неустойку и если да, то насколько — практика очень разнообразна. Безопаснее заранее ограничить сумму неустойки в договоре.

Если условия о неустойке в договоре нет, то при нарушениях можно потребовать возмещения убытков (ст. 15, ст. 393 ГК РФ). Но их надо доказать и привязать к договору.

Есть еще проценты по ст. 395 ГК РФ, но они начисляются только по денежным обязательствам (например, когда заказчик задерживает оплату).

Итог

Мы рассмотрели основные моменты по договору строительного подряда, но есть еще много нюансов. Их тоже нужно учесть. Например, на практике бывает трудно понять, какой договор заключили стороны: строительного подряда или какой-то другой (например, поставки или оказания услуг). А от этого зависит, какие нормы ГК применяются в споре. Разобраться поможет Путеводитель по судебной практике КонсультантПлюс, где собраны основные выводы судов по спорным ситуациям.

Готовые формы договора строительного подряда есть в КонсультантПлюс

• форма, защищающая интересы заказчика;
• максимально защищенная форма для подрядчика.