Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Существенные условия в договоре при покупке или продаже недвижимости важно согласовать до того, как его подпишут стороны. Если этого не сделать, договор, по сути, не будет действовать, сделка не состоится. Какие существенные условия должен содержать договор по сделкам с недвижимостью и на что
обратить внимание — читайте в статье.

Условие первое: предмет договора

Предметом договора является сама недвижимость. Ее необходимо идентифицировать, указав информацию в том числе, где она находится на земельном участке, объект в составе другой недвижимости или отдельный. Проще всего это сделать, указав при наличии его кадастровый номер. Этого уже достаточно для идентификации, но другие сведения будет не лишним включить в договор:

• площадь;
• этажность;
• другие, которые могут быть получены из свидетельства о праве собственности или выписки из реестра недвижимости (ЕГРН).

Если кадастрового номера нет (к примеру, сделку заключают на покупку недвижимости, которую построят в будущем), можно предоставить известные вам сведения, которые помогут определить предмет сделки. Это может быть информация о его местоположении и приблизительной площади (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Чтобы урегулировать вопросы, связанные с предметом сделки, необходимо:

1) определить основные обязательства сторон, чтобы исключить неопределенность относительно характера будущей сделки купли-продажи недвижимости;

Пример

Продавец обязуется передать, к примеру, земельный участок, здание, квартиру, нежилое помещение, в собственность покупателя согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ. Покупатель обязуется принять данный объект и уплатить за него определенную сумму, цену, согласно пп. 1 и 5 ст. 454 ГК РФ.

2) указать информацию, необходимую для однозначной идентификации имущества, которое будут передавать по договору. Важно включить данные, которые определяют, где недвижимость находится. Если их в договоре не будет, то и предварительный и основной договоры заключенными считаться не будут (ст. 554 ГК РФ, Определение СКГД ВС РФ от 26.12.2017 № 5-КГ17-208).

Для точного определения конкретного недвижимого имущества можно использовать его кадастровый или условный номер, если таковой имеется.

Однако рекомендуем предоставить более подробные сведения о недвижимости в самом договоре. В зависимости от типа недвижимого имущества они могт включать в себя следующие характеристики.

Для зданий:

• фактический адрес;
• площадь, в квадратных метрах;
• назначение здания;
• количество этажей, включая подземные.

Для помещений:

• фактический адрес;
• площадь, в квадратных метрах;
• указание на поэтажном плане помещения с номером;
• назначение помещения: жилое, нежилое;
• номер и тип этажа, на котором находится помещение;
• вид жилого помещения.

Для земельных участков:

• описание местоположения;
• площадь, в квадратных метрах;
• фактический адрес;
• категория земель;
• разрешенное использование земли.

Чтобы более надежно определить эти сведения в договоре, рекомендуем получить выписку из реестра недвижимости (ЕГРН). Эта выписка содержит все необходимые характеристики объекта недвижимости и может быть заказана в электронном виде на сайте Росреестра. Выписку можно приложить к договору, это поможет в будущем избежать споров относительно предмета сделки.

Условие второе: цена и способ оплаты

Цена недвижимого имущества, которое будут продавать, также является существенным условием договора. Без нее договор будет считаться незаключенным. Цену можно установить как за всё имущество, так и за единицу или иной его параметр. К примеру, за квадратный метр. В последнем случае итоговую цену будут определять на основе реальных размеров имущества, которое будут передавать покупателю. Условия оплаты, включая форму расчетов, сроки и порядок оплаты, определяют так же, как и в иных договорах, с учетом особенностей сделки по купле-продаже. Есть различные методы оплаты, например предоплата или постоплата, в том числе возможность рассрочки.

Внимание

Важно при выборе варианта с рассрочкой учесть, что необходимо согласовать цену, порядок выплат, а также установить сроки и размеры платежей. В противном случае договор купли-продажи считается незаключенным (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

По общему правилу товар, проданный в кредит, остается под залогом у продавца до полной оплаты товара. Залог начинает действовать с момента передачи товара покупателю и продолжает действовать до момента полной оплаты. Этот же принцип применяют и при оплате товара в рассрочку. Если вы не желаете, чтобы ваш товар находился под залогом, вам следует явно указать это в договоре

(п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Если согласия по условиям, связанным с ценой или методами ее определения, не будет, договор купли-продажи недвижимости не будет считаться заключенным. До тех пор пока стороны не утвердят данные положения либо сторона, предложившая эти условия, не откажется от своего предложения. Также считаются существенными все условия, по которым одна из сторон требует достичь соглашения, даже если такие условия возможно урегулировать диспозитивными нормами гражданского законодательства.

Пример

Если в ходе переговоров одна из сторон предлагает условие, связанное с ценой, или требует согласовать цену, то это условие становится существенным для договора. В таком случае отсутствие согласия по цене или методу ее определения не может быть урегулировано по правилам ГК РФ. Договор не считается заключенным до момента согласования этих условий, отказа от них со стороны предложившей их или по результатам конклюдентных действий этой стороны (п. 3 ст. 424 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Другие существенные условия договора

Существенные условия гражданско-правовой сделки можно определить на основании закона или других правовых актов, а также по требованию одной из сторон договора. Например, если покупатель приобретает недвижимость в кредит или в рассрочку, в договоре необходимо указать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Рекомендуем также включить в договор купли-продажи недвижимости следующие условия.

Сроки и условия передачи

Договор должен определять сроки и условия передачи недвижимости. Это относится к указанию даты заключения сделки, даты передачи права собственности и всех сопутствующих данных, таких как проверка состояния недвижимости и ремонтные работы. В случае отсутствия особых условий и процедур для передачи объекта в вашем договоре рекомендуется установить следующие детали.

1) Срок передачи. Определите срок, в течение которого продавец должен передать недвижимость покупателю. Это может произойти как до, так и после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Выберите вариант, который будет удовлетворять желания обеих сторон. Если не уточнить в договоре срок передачи, то он будет определяться общими правилами для всех обязательств, которые предусматривают передачу по истечении 7 дней с момента, когда покупатель потребует передать недвижимость (ст. 314 и п. 1 ст. 457 ГК РФ).

2) Перечень документов. Согласуйте, какие документы будут передаваться вместе с недвижимостью. Например, можно договориться о том, что продавец предоставит копии документов, на основании которых он приобрел данную недвижимость, или платежные поручения, подтверждающие оплату коммунальных услуг за последние три года, техническую документацию, справку от управляющей компании об отсутствии задолженности, кадастровый план. Это поможет покупателю защитить свои интересы в случае появления претензий со стороны третьих лиц.

Гарантии и обязательства сторон

Договор может содержать гарантии и обязательства как продавца, так и покупателя. Например, продавец обязуется предоставить недвижимость в определенном состоянии, а покупатель обязуется оплатить сумму в срок. Также можно предусмотреть гарантии относительно юридической чистоты недвижимости и отсутствия каких-либо обременений.

Условия отмены сделки

Важно предусмотреть условия отмены сделки, так как отношения сторон могут меняться. Договор должен определять, какие условия могут привести к расторжению сделки и какие последствия будут для сторон.

Права и обязанности сторон

В договоре следует четко определить права и обязанности продавца и покупателя на разных этапах сделки, включая проверку недвижимости, предоставление документов, оплату и передачу права собственности.

Срок действия договора

Срок действия договора купли-продажи недвижимости также является важным аспектом. Обычно сделка завершается в определенный срок после подписания договора, и этот срок должен быть четко указан в соглашении.

Полезные материалы по теме